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Entidades bancarias y morosidad

Publicado el 10 de octubre de 2016.

Entidades bancarias y morosidad

La mayoría de las comunidades de propietarios están formadas por particulares. Sin embargo, también existen muchas constructoras, promotoras y entidades bancarias que son también propietarias.

Dada la delicada situación económica actual, en los últimos tiempos el incremento de la morosidad entre los copropietarios ha ido en aumento. Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, la deuda total del año pasado asciende a 1.606 millones de Euros.

Qué duda cabe que para la comunidad de propietarios es un grave perjuicio tener unos o varios vecinos que no afrontan el pago de las cuotas comunitarias. Dicho impago, puede generar que la propia comunidad no pueda cumplir las actuaciones presupuestadas, causando agravios evidentes con los vecinos que sí que cumplen con sus obligaciones frente a la comunidad

Para el supuesto de impago de un copropietario, la Comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial, es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al comunero al pago de las cuotas.

Sin embargo, para el supuesto que el deudor de la comunidad sea un propietario particular que se encuentre en una situación económica delicada, el cobro de la deuda se antoja difícil, teniendo en cuenta que estamos ante un vecino con escasos o nulos ingresos y es probable que el banco también haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y el importe de la hipoteca sea superior al valor de tasación del inmueble.

Nótese que por el hecho de que un propietario deje de pagar la hipoteca que tenía contratada con la entidad bancaria, también es más que probable que tampoco pueda pagar los gastos de la comunidad.

Con todo ello queremos poner de manifiesto que para el supuesto de iniciar acciones judiciales contra un vecino que también adeuda la hipoteca, la viabilidad del ejecutar la Sentencia de condena dineraria y recobrar alguna cantidad es más que difícil.

Dada la difícil coyuntura económica actual, las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino.

Dicho esto, nos estamos encontrando ante un hecho cuanto menos sorprendente: Las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.

La actitud de la mayoría de las entidades bancarias que adquieren una vivienda por ejecución hipotecaria es cuanto menos reprobable y está causando un gran perjuicio a las comunidades de propietarios, que ven como tienen un nuevo vecino, que no se implica en absoluto en el día a día de la comunidad y que encima no abona las cuotas comunitarias.

La primera dificultad que tiene la comunidad de propietarios o el administrador de la finca para reclamar las cuotas comunitarias al banco radica en encontrar a un interlocutor válido. Ya sea por la propia falta de organización de las propias entidades y de sus departamentos de gestión de patrimonios, o ya sea por su falta de interés en regularizar la situación. Es muy poco probable poder contactar con algún representante del banco asuma el papel de “propietario” y cumpla con sus responsabilidades, entre ellas, abonar las cuotas comunitarias.

Intentada la reclamación extrajudicial a la entidad financiera, el único camino que tiene la comunidad de propietarios para cobrar su deuda, es iniciar una acción judicial. Para poder interponer una demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas contra cualquier vecino, necesitaremos el Acuerdo de la junta de propietarios para iniciar la acción judicial recogido en el Libro de Actas de la Comunidad, el certificado de deuda emitido por el administrador/secretario y firmado por el presidente, y un requerimiento fehaciente previo al comunero deudor.

Una vez reunida toda la documentación, podremos interponer la correspondiente demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias impagadas. Anteriormente habíamos comentado que la viabilidad de la demanda frente a un particular era más bien escasa por falta de ingresos del mismo, sin embargo reclamar judicialmente contra la entidad financiera se presume viable.

Si el inmueble es de la entidad financiera, obviamente no estará hipotecado. Por lo que si en el procedimiento judicial obtuviéramos una Sentencia favorable, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble, sin embargo consideramos que hay soluciones más adecuadas y menos costosas.

En este sentido existe la creencia que únicamente se podría embargar al banco el inmueble, pero ello no es cierto. La ley nos faculta expresamente que una vez tengamos una sentencia favorable, y si el condenado no cumple voluntariamente con el pago, podemos embargar dinero, depósitos, cuentas corrientes y bienes muebles e inmuebles.

Por ello, debemos presumir que la solvencia de la entidad financiera es contrastada. Qué duda cabe que las entidades financieras tienen depósitos y cuentas corrientes para responder de sus deudas frente al resto de la comunidad. A modo de ejemplo podríamos solicitar el embargo de los depósitos que tienen la Entidad en el Banco de España hasta el efectivo cobro de la deuda.

Ahora bien, es evidente que los bancos son conscientes de lo fácil que puede resultar embargar sus bienes en caso de impago, por lo que rara vez, ante una sentencia firme que les condena al pago de las cuotas comunitarias se niegan a pagar.

A la vista de lo comentado anteriormente, las comunidades de propietarios que tienen como vecinos a las entidades financieras pueden verse afectadas por la actitud injustificada e inexplicable del banco en no pagar los cuotas o no implicarse en la gestión de la comunidad, sin embargo, la solvencia del Banco es contrastada, por lo que a efectos económicos, cobrarle a una entidad financiera es más viable que a un particular.

Dicho esto, entendemos que la actitud de las entidades financieras frente a sus convecinos es más que reprochable y no atiende a lógica alguna. Esto es, el banco se adjudica en subasta un inmueble por un precio muy inferior al de mercado, se convierte en el nuevo propietario y no asume ni las cuotas comunitarias generadas por el anterior propietario ni las que se van generando desde el momento de la adquisición.

La Ley establece que en el momento en que se produce la transmisión, se debe aportar el certificado de pago de las cuotas comunitarias, siendo el comprador el que libremente asume la deuda para el supuesto de que el antiguo propietario no esté al día de pagos con la comunidad.

Como principal novedad en materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso. Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.

La principal problemática radica en que las entidades bancarias, entendemos que de forma intencionada, obvian que al adjudicarse una vivienda, también asumen el pago de las cuotas comunitarias pendientes como máximo en los tres ejercicios anteriores y el actual. Dicha actitud obliga a la comunidad de propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda frente a la entidad bancaria, y tener que asumir unos gastos judiciales a cargo del presupuesto comunitario.

Por último, cabe indicar que ante la difícil situación económica actual en que la gran mayoría de familias tienen evidentes dificultades para abonar la hipoteca y las cuotas comunitarias, no es de recibo que las entidades bancarias se desentiendan de sus obligaciones con la comunidad de propietarios.

La actitud de las entidades financieras está causando un gran malestar social, máxime teniendo en cuenta que en la actualidad las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de familias están alcanzando cifras alarmantes.

Fuente: Publicación Cambio 16


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